Откуда есть пошла захваченная земля
О рейдерстве, запутанных поиске ответов и земельных отношениях на вопросы , касающиеся рынка почвы, говорила в рубрике «Позиция специалиста» канала AgroTV Наталья Шагайда, профессор экономики и ведущий научный сотрудник ВИАПИ им. А. А. Никонова.
Сейчас почва — это недооцененный ресурс, и интерес к ней увеличивается в зависимости от ее расположения. Раньше всего внимание застройщиков и инвесторов привлекла подмосковная почва. «И как раз Столичная область первой столкнулась с таким понятием, как земельное рейдерство», — отметила Наталья Ивановна.
В Российской Федерации приватизация земель сельскохозяйственного назначения была произведена так, что угодья бывших совхозов и колхозов как один участок собственности передавалась громадному количеству граждан.
Наряду с этим последним было заявлено, что они смогут как вести на участках крестьянское хозяйство, так и покинуть почву в пользование сельхозорганизациям. Почва граждан, организовавших на ней крестьянское хозяйство, была юридически и фактически закреплена за ними, так что забрать у них почву достаточно сложно.
В итоге жертвами сегодняшнего рейдерства становятся те граждане, каковые не прошли процедуры юридического оформления.
На первых этапах реформы свидетельства на землю, которыми пользуются нынешние сельхозорганизации, выдавались на организацию, а не на хозяина участка.
В этих свидетельствах были перечислены все титулы почвы, которыми обладала организация, что и дало ей в будущем возможность трактовать, что почва, переданная на протяжении приватизации, в собственности самой организации.
В Столичной области из земель бывших хозяйств почву забрали лишь отдельные фермеры, вся другая почва в виде громадного массива, поскольку она никем не была пользуется спросом, осталась в пользовании правопреемника прошлого совхоза либо колхоза.
По окончании того, как почва была передана в долевую собственность, лишь организация приобретала документ, где было указано количество гектаров, распределенных в долевой собственности между ней и гражданами.
В каждом из таких документов на имя организации было написано — «временное свидетельство действует до выдачи постоянного свидетельства национального примера».
Перед 1996 г. такие свидетельства, где было указано, что участники имеют долю в праве, стали выдавать каждому участнику долевой собственности.
Но наряду с этим прошлые свидетельства, где были прописаны все титулы владения почвой, другими словами эти временное свидетельства, не были изъяты.
В этом смысле это стало ловушкой.
«Другими словами формально на одинаковый участок выяснилось два свидетельства. Первое, выданное организации, среди них и на землю граждан, и вторая партия свидетельств — всем уже гражданам, участникам долевой собственности», — выделила Наталья Шагайда.
Обстановку усугубляла и изменившаяся в Российской Федерации за годы реформы совокупность учета прав и участков.
До 1998 г. таковой учет осуществлялся в земельных комитетах, позже в земельном комитете выделилась кадастровая палата, которая начала осуществлять кадастровый учет участка, а позже показались регистрационные палаты, каковые стали учитывать права.
И все обозначенные структуры имели реестры участков.
«Наряду с этим реестры в кадастровой палате были незаполненные, предполагалось, что любой придет и сможет зарегистрировать собственные ранее появившиеся права в этом реестре. И владельцам и землепользователям земельных долей не растолковали, что они должны это сделать.
А в законе о регистрации прав была хорошая фраза о том, что все ранее появившиеся права, подтвержденные свидетельствами старого типа, сохраняются. Другими словами они приравнялись к записям в реестре прав, и, так, ветхие свидетельства были основнее свидетельств, выданных по окончании 1998 г.», — поведала специалист.
Юридические же организации и лица, каковые были утверждены на месте колхозов и совхозов, или новые хозяева этих юрлиц, более пристально подошли к изучению документов, где было написано, что земельные доли могли быть внесены в уставной капитал.
И по окончании, обратившись в регистрационную работу со свидетельствами, выданными на имя организации, они без неприятностей зарегистрировали право юрлица на эти земельные доли.
Примечательно, что наряду с этим регистрационная же работа, имея безлюдный реестр, не обратилась к организации, которая выдавала документы, с вопросом «а выданы ли какие-либо документы на те либо иные участки, каковые регистрируют»?
Н. Шагайда не уверен в том, что все это было сделано намерено, а подчернула, что «сложилась легко какая-то роковая обстановка».
Другими словами создалась новая совокупность учета прав, а преемственности со ветхой совокупностью прав по большому счету не было сделано.
Любая из участвующих в сделках организаций должна была озвучить собственную позицию, но не стала.
Страно, что на данный момент, при таком громадном количестве неприятностей, которые связаны с почвой, и особенно в Столичной области, в эту обстановку мало кто вникает.
А вопрос о том, нужно ли либо не нужно вести на земле сельское хозяйство, сейчас нужно ставить на уровне планирования территорий и имея представление о том, как будет расширяться город.
Тогда те места, каковые по месторасположению и своей ценности, разумней было бы применять для сельскохозяйственной деятельности, были бы под защитой.
В целом, по словам специалиста, «сейчас нет сформулированной политики в отношении земель сельскохозяйственного назначения».
«Кто этим обязан заниматься, я не знаю. Декларация, которая содержится в земельном кодексе, и касающаяся того, что сельскохозяйственные угодья находятся под особенной защитой страны, должна иметь какое-то продолжение.
А она не имеет», — констатировала Н. Шагайда.
Сейчас в массовом масштабе употребляется следующая операция с почвой.
«Заинтересованное лицо приходит к главе администрации и требует заменить вид разрешенного применения в категории земель с ведения сельского хозяйства на дачное постройку. Эта нехитрая операция приносит около 1000% рентабельности», — поведала гость AgroTV.
Однако, нельзя говорить о том, что в данной ситуации деньги получила Столичная область.
«Во-первых, не светло, какие конкретно почвы были переведены под дачное строительство, по причине того, что ни в одном из ответов не было сообщено о ценности почвы. Возможно, это были весьма полезные почвы с позиций содержания гумуса.
Во-вторых, глава администрации поменял вид разрешенного применения. Но по причине того, что не изменилась категория, он не взял в собственный бюджет деньги.
По причине того, что деньги в бюджет района поступают, в то время, когда изменяется категория земель, по причине того, что почва будет выведена из сельхозоборота.
В-третьих, участки площадью больше гектара попадали в руки отдельных лиц. По причине того, что у нас ограничена площадь участков, каковые предоставляются гос собственностью, а ограничений на те участки, каковые продаются, и находятся в гос собственности, нет», — пояснила Наталья Шагайда.
На вопрос, возможно ли сейчас бороться с рейдерством либо это безтолку,
специалист ответила, что это нужно, но наряду с этим «сами граждане бороться с рейдерством не смогут.
«Сами по себе рейдеры не страшны — страшно то, что за их спиной идут органы власти, каковые регистрируют собственность юрлиц, в то время, когда имеется документы», — выделила специалист.
Суды, каковые разглядывают эти вопросы, не обращают внимания на то, что документы были не завизированы и что в момент учреждения организации почвы не было.
На то, что у людей имеется постоянные свидетельства национального примера, на то, что ранее появившиеся на местах права были внесены в реестр прав.
И приняв в один раз ответ о том, что при всех таких обычных обстановках почва все-таки находится в собственности юрлица, суды начинают штамповать такие решения.
«Другими словами по окончании того, как регистрационная палата один раз зарегистрировала права, она сходу поднялась уже по другую сторону от гражданина и уже не защищает его права.
Как вычисляет Н. Шагайда, сегодняшняя непонятная обстановка с почвой всем во вред, кроме того сегодняшним предпринимателям, решившим вести на ней деятельность.
Так как им также было нужно платить большое количество денег уже лишь за то, дабы войти в организацию.
Возможно, если бы предприниматели четко осознавали последствия, все было бы по-второму, но с тысячей граждан сложно иметь дело — так как нужно будет покупать у каждого из них земельную долю. Исходя из этого они пошли вторым методом.
«Но если бы предприниматели оценили последствия постоянных судов и работу с каждым гражданином, то, быть может, они бы выбрали второй вариант. Но им дали совет в противном случае, и вся национальная машина их поддержала, нарушая тем самым все принятые национальные ответы.
Вот это и жалко», — выделила Наталья Шагайда.
В конце беседы она рассказала об одном случае в Столичной области, в то время, когда суд все-таки вынес ответ в пользу «жертвы» рейдерства.
О. Акильева, Крестьянские ведомости, www.agronews.ru
