Вовремя или никогда. 1 января 2010 года собственность кончится
В соответствии с законом «О введении в воздействие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ все юридические лица, а также сельскохозяйственные организации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования (потом — ПБП) по собственному усмотрению на право собственности либо право аренды в срок до 1 января 2010 года. Нарушение установленного срока влечет наложение административного штрафа в размере от 20 тысяч до 100 тысяч рублей.
Многие из сельскохозяйственных организаций лишь на данный момент начали вспоминать о переоформлении собственного права пользования на землю.
Оформление земельного надела – процесс трудоемкий, потому, что включает в себя проведение землеустроительных работ (межевание участков, согласование границ участков со смежными землепользователями), постановку участков на кадастровый учет в органах Роснедвижимости.
Обстановка осложняется тем, что большая часть колхозов обладают не единым массивом почвы, а разрозненными участками, находящимися иногда достаточно на большом растоянии друг от друга. Ранееуказанная совокупность земельных участков охватывалась понятием «единое землепользование», что разрешало сэкономить время на оформление документов.
На данный момент в связи с принятием закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О национальном кадастре недвижимости» понятие «единое землепользование» в законе отсутствует. По позиции Роснедвижимости оформлять описание границ, и ставить на кадастровый учет приходится любой небольшой земельный надел, находящийся в собствености сельскохозяйственной организации, которых, в большинстве случаев, более 100.
Усугубить обстановку смогут претензии смежных собственников (землепользователей), связанные с отсутствием согласования с ними границ земельных участков. Достаточно довольно часто сведения об их почтовом адресе в национальном земельном кадастре отсутствуют.
Решением проблемы есть публикация извещения о согласовании расположения границ участка, переоформляемого из ПБП, в местном официальном печатном издании. Это хороший момент, разрешающий не тратить драгоценное время на выяснение контактных данных смежников.
Так как в случае если заинтересованный смежный землепользователь не направит возражения на статью о согласовании с ним границ земельного надела, через 30 дней с даты публикации границы участка будут считаться согласованными машинально и предъявлять претензии будет проблематично.
Значительно чаще «яблоком раздора» становятся власти, каковые делают все возможное, дабы хозяйство не взяло почву в собственность. Потому, что Земельный кодекс предусматривает две возможности переоформления ПБП: аренда и собственность – то местные власти довольно часто настаивают на предоставлении земельного надела хозяйству лишь в аренду.
Это и ясно: кто же откажется от постоянного поступления в бюджет денежных средств, взятых в виде арендных платежей. Лишь наряду с этим не учитывается вывод самой сельскохозяйственной организации, а она именно заинтересована взять земельные наделы в собственность.
Оплатить льготную выкупную цену выгоднее, чем зависеть от арендной платы, которая имеет свойство расти из года в год.
Обстоятельств для уклонения от предоставления в собственность земельного надела, принадлежащего организации на праве ПБП, у органа власти достаточно. В большинстве случаев, администрация затягивает срок рассмотрения заявления о переоформлении прав на земельный надел.
После этого направляет в адрес хозяйства отказ с указанием обстоятельств обоснованных и нет. И до тех пор пока организация думает: законен отказ либо нет, стоит ли обращаться в суд — время трудится против нее.
Примером незаконных действий власти может служить случай из отечественной практики. К нам обратился с просьбой о помощи совхоз одного из регионов России. Он совершил межевание, поставил участки на кадастровый учет.
После этого участниками совхоза было издано постановление о переоформлении права ПБП на земельные наделы на право собственности. Позже совхоз направил в местную администрацию прошение о выкупе.
Другими словами все было сделано по закону.
Через месяц совхоз получил отказ администрации в переоформлении права ПБП на право собственности в связи с тем, что испрашиваемый участок находится в границах земель, зарезервированных под личное жилищное строительство и, следовательно, ограничен в обороте. В дополнение к отказу совхозу было предложено заключить контракт аренды участка, на что он, конечно, не дал согласие.
По окончании совершённого подробного правового анализа обстановки представленных документов мы заключили , что закон и права совхоза грубо нарушены.
Предъявленное распоряжение о резервировании не имело никакого отношения к участку. Участки, резервируемые указанным распоряжением, были обозначены под номерами, без указания их адресного расположения либо каких-либо ориентиров, указывалось только лишь их нахождение «в северной, западной и восточной частях города».
В связи с чем идентифицировать их на местности, соотнести с конкретными участками и узнать принадлежность какому-либо лицу было нереально. Помимо этого, указанное распоряжение не содержало черт резервируемых участков, категорий земель, сроков резервирования.
Участок, находящийся в собствености совхозу на праве ПБП, уже стоял на кадастровом учете и имел собственный кадастровый номер, разрешающий его идентифицировать. За три года, прошедших с моменты вынесения указанного распоряжения, совхоз ни при каких обстоятельствах не уведомлялся о резервировании, не смотря на то, что таковой акт конкретно затрагивал его права как землепользователя.
Более того, в течение нескольких лет, кроме того согласовав материалы землеустроительного дела, ни местный комитет по управлению имуществом, ни иные органы не показывали о наличии для того чтобы ограничения прав на переоформляемый участок, как резервирование участка под личное жилищное строительство. Были запрошены сведения из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором ограничения прав на участок кроме этого отсутствовали.
В следствии слаженной работы юристов действия администрации по отказу в переоформлении права ПБП на право имущества были оспорены в арбитражном суде и признаны неправомерными. Совхоз успел купить земельные наделы в собственность, сэкономив огромные средства на выкупной цене.
Сейчас каждому хозяйству нужно пристально смотреть за оформлением собственных прав на землю. Так как времени на раздумья уже нет, а солидная его часть может уйти на отстаивание собственных законных прав в суде.
С. Эпштейн, кандидат юридических наук, управляющий партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн», размещено в газете «Крестьянские Ведомости», www.agronews.ru
